Ban chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế,
chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Nghị quyết 18-NQ/TW đề ra nhiều nhiệm vụ, giải pháp nổi bật là: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Từ Nghị quyết 18-NQ/TW, có thể thấy rằng chế định đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là nội dung trọng tâm trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ TNMT chủ trì soạn thảo (dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tháng 10/2022).
Sửa luật là giải pháp dài hạn. Trước mắt, Bộ TNMT cũng đang chủ trì soạn Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó bổ sung Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.Dự thảo bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, Bộ TNMT đề xuất tổ chức tham gia đấu giá đất phải đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính (vốn sở hữu) cũng như năng lực kinh nghiệm để thực hiện dự án. Dự thảo cũng quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất nhằm tránh việc tiền đặt trước quá thấp khiến doanh nghiệp trả giá cao rồi “bỏ cọc”.
Cũng theo Dự thảo, tổ chức tham gia đấu giá sẽ phải bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá nếu tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng.
Như vậy, nếu Nghị định được ban hành thì trường hợp doanh nghiệp bỏ giá cao rồi tự ý “bỏ cọc” như ở Thủ Thiêm sẽ mất toàn bộ tiền đặt trước (tối thiểu 20% giá khởi điểm của lô đất) và chịu phạt thêm 50% giá đã trả. Đây là chế tài hết sức nặng nề, đòi hỏi doanh nghiệp phải hết sức thận trọng khi tham gia đấu giá đất. Sự việc xảy ra với cuộc đấu giá Lô đất 3.12 ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm gần như chắc chắn không thể tái diễn.
Nếu sửa Nghị định để quản lý chặt chẽ đấu giá quyền sử dụng đất, ngân sách Nhà nước sẽ… thất thu từ các khoản đặt trước do doanh nghiệp trúng đấu giá “bỏ cọc”.
Nếu “thả nổi” đấu giá quyền sử dụng đất như hiện nay, ngân sách Nhà nước có thể thu được các khoản đặt trước do doanh nghiệp trúng đấu giá “bỏ cọc”. Nhưng xét về tổng thể, dựa trên hậu quả cuối cùng thì việc “thả nổi” đấu giá đất sẽ gây hậu quả khôn lường cho xã hội.
Theo quy định mới, người tham gia đấu giá đất tại Hà Nội phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá
Các chuyên gia lĩnh vực tài chính đã chỉ ra các “chiêu thức” mà doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng dựa vào “kẽ hở” của chính sách đấu giá đất. Doanh nghiệp có thể trả giá cao bất thường để trúng đấu giá (chấp nhận mất cọc), làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất khu vực xung quanh lên cao, tạo sốt đất ảo, thiết lập mặt bằng giá mới để hưởng lợi (do doanh nghiệp có dự án ở vị trí lân cận).
Việc đẩy giá đất lên cao cũng có thể giúp doanh nghiệp nâng giá trị bất động sản thế chấp, rút tiền ngân hàng, tác động tiêu cực đến an ninh tiền tệ.
Bởi vậy, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất nhất định phải được ban hành, sửa đổi kịp thời, tạo khung khổ pháp lý hiệu quả, khả thi để điều chỉnh hoạt động đấu giá, góp phần thiết lập thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lành mạnh.
ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
